第５講 「不動産投資まとめ」

 

 

日本に限定してみれば、地価と株価が、極めて高い相関関係があります。

 

それは、一時的にもロングスパンでも、変わりません。

 

上場企業の不動産は全資産の30%くらいのものです。

 

ですが、諸外国に比べて、異常に相関が高いのです。

 

どうしてなのでしょうか?それは、平成初期のバブル崩壊後、日本は、R&D=R　Research研究D　Development開発といった技術ショック=進歩がないからです。

 

今、世界に誇れるのは、アニメなどのオタク文化くらいなものです。

 

いにしえの昭和では、産業立国として、日本製の工業製品は、世界の市場を席巻していました。ですが、日本の企業の工場が、賃金の安い中国に取って代わられつつあります。

 

デザインや設計は日本でしても、作るように発注されているのは、中国です。

 

研究開発は日本でしているからいいでしょう?とは、なりません。工場自体が、国外へ行くと、技術や人材なども海外に流出し、日本には現場を知らない人間ばかりが残るのです。

 

産業の空洞化が、止まらないのです。ですが、先進国G7と中国・インドは、技術革新が続いています。

 

中国・インドは、先進国の進出や人口で、発展しているのでは、ありません。技術革新も、すごいのです。

 

証拠に、アメリカなどに来ている留学生は、アメリカ本国の学生より優秀です。ですが、日本は、平成に入って以来、停滞ムードです。

 

理由は様々ですが、悪しきゆとり教育により、若者が勉強してまで、立身出世したいと思わなくなりました。

 

そこへ、そこそこ便利な生活が保障されていると、ハングリー精神が無くなります。

 

大人たちの経済政策の失策も、努力しても報われない社会だ、という認識を若者たちに植えつけました。そうした、資源のない日本で唯一の宝であった人材も育たず、地価で株価に、下駄をはかすしかないのです。

 

僅かな希望は再開発。

 

日本には、高度成長期のビルが、劣化してきて、すごい数の建替えビル予備軍が出てきています。

 

これを作りかえれば、まず、建設関係から潤い、同時多発的に、ほかの産業も、底上げされます。が、資金繰りや不動産の権利の調整が難しく、進まないのが現状です。

 

そこへ、外資が、再開発をハイジャックしつつあります。

 

これと併せて、産業の空洞化。日本の社会自体が、斜陽なのです。

 

だから、土地ころがしのみにたよらない、不動産価格の上昇を通じて、株式を含む資産価値の向上を狙うことがいいと思います。

 

もちろん、停滞している技術開発、これもあわせて行わないといけません。

 

加えて、不動産投資は、他人の作った富で、稼いでいるという事実を忘れてはいけないでしょう。

第4講 「なぜ今日本の不動産投資は駄目なのか?」

 経済・産業の成長は、1980代がピークでした、その後、バブルが崩壊して、デフレスパイラルが続いています。

 

そんな中で、堅実と言われているのが、不動産投資です。

 

しかし、バブルが崩壊直後はまだしも、それから10年以上経った今の地価は、あんまり上がっていません。

 

いわゆる一等地、銀座や梅田などの地価は、高いままですが、地方の下落率が目立ってきています。

 

そこで、政府は、低金利政策を布いて利息を減らし、企業がお金を借りやすくし、事業の発展をバックアップしています。

 

その代わり、銀行に預金しても、利子は泣きたいくらい、少なくなりました。低金利政策は、企業だけでなく、新規の住宅購買をも刺激するという、もくろみでもあります。

 

広告でも、マイホームの買い時と、あおられています。が、成果はいまいち。長期金利が下がると、マイホームは買いやすくなるのですが、企業も資金を借りやすくなるのですが、日本では、家庭の預金総額がローンなどの負債総額を上回っています。

 

それゆえ、金利収入の減少によるデメリットが、ローンの軽減というメリットを上回るという、事態が生じているからです。

 

で、資金を作り易くなった割りに、企業の設備投資は、さっぱり。

 

数値的に銀行の貸出残高は減少していて、金利低下措置が、企業の資金調達を回復させてはいないのです。

 

むしろ、長期金利の低下から、リバウンド的に上昇に転じるのではないか?と、不安が広がっているのが、現状です。

 

日本の不景気と二極化には、歯止めがかからない。

 

不安になるのが当然です。

 

おまけに、日本は、海外と比較してみると、衣食住で住に異常に高くつき、また平均的な所得水準も低いです。

 

年収300万世帯と、あおるマスコミも、ここに拍車をかけます。

 

おまけに長引く不況から、個人消費を、もっとも牽引している若者も、ブランドで着飾るのをやめ、無理してまで稼ごうとしなくなりました。

 

この状態が打開されない限り、日本の不動産市場の動きは、悪くなるばかりです。

 

おまけに、税制の失策が追い打ちをかけます。

 

消費税が導入される前、いにしえの昭和では、自動車・毛皮・宝石・楽器・CD・宿泊・外食などの、ぜいたく品にのみ、税がかけられていました。

 

つまり、ぜいたく品を買える経済状態の人が、多くの税金を負担していました。

 

が、消費税の導入で廃止され、誰でも必要な日常品購入に際して、税を払わされるようになりました。

 

すると、おのずと、低所得者に対して、税率が高くなります。

 

さらに、所得税や相続税の最高税率が下がってきています。

 

財産を持っている者が、億単位で稼ぐ者が、優遇されるという、おかしな話です。ですので、大多数の庶民が、余計貧困にあえぐようになったのです。

 

不動産どころの話ではありません。人口も減っているので、住むところ自体も、要らなくなります。

第３講 「不動産投資の本来のデメリットとは?」

 不動産投資のデメリットは、マイホームと同じようにローンを組む、すなわち借金をする点です。

 

借金をしてまで投資する。

 

仮に中学生に話しても、理解してもらえないでしょう。

 

我々大人は、不動産投資会社の、キレイなフローチャートなぞ、見せられると、納得してしまいますが。

 

この、利益が積み重なっていく絵図は、今組んだローンの利息が不変で空室も無い状態での、理想形。物価が上昇の割には、金利がいたずらに上昇してしまった時には、絵に描いた餅で終わります。

 

組んでいるローンの利息が増えてしまうので、家賃収入に対して、ローンを差し引いた収益が少なくなるという、困った事態が生じてくるのです。

 

そのうえ、空室でも出たら、悲劇的です。

 

だから、中学生が聞いても解らないような、儲け話は何でも、疑ってかかるのが、堅実という話です。

 

つまり、借金してまで投資するシステムは、金利の上昇に対しては、極めて脆弱なのです。

 

自己資金だけでマンションを投資できれば、問題はないのですが。

 

また、地震・水害・火事などの自然災害で、建物自体がダメージを受けたり、最悪、倒壊するリスクすらあります。

 

だから、余裕があれば、日本全国に、分散してマンションを持っておくという、リスク分散も考えられます。

 

あるいは、回転率は悪いけれど、沖縄に持つとか。

 

台風は有名ですが、地震は極めて少ないのだそうです。

 

それゆえ、顧客の情報を預かる、某サーバーが、沖縄に設置されているという、話も聞きます。

 

災害とまでいかなくても、日本は、高温多湿が基本です。

 

建物自体が、極めて劣化しやすいのです。それは、文化財の保護自体が、困難なのを見ると、わかりますね。

 

建物自体の修繕費用が、家賃収入を上回ってしまうという、笑えない話も出てきています。

 

また、修理してキレイにしておかないと、入居者が出ず、空室になってしまします。

 

それから、かなり、まとまったお金が必要となって手放す場合でも、不動産は、意外とすぐには売れないのです。

 

好景気の時は、劣化したアパート付きの土地でも、建築用地としての需要はありました。が、今は、不況なので、取り壊し料ウン百万円を払ってまで、手に入れたい人は少ないのです。

 

また、買い手がついた場合でも、手数料などの諸経費が、馬鹿にならないという、話があります。

 

このように、株式や先物取引と同じく、リスクがあります。

 

だから、玄人さんでも知らないような、コアで有効な情報を、充分集めてからでないと、数少ない勝ち組にはなれないのです。

第２講 「不動産投資の本来のメリットとは?」

 まず、ローンを組めば、小額の自己資金で始められます。

 

最悪の事態でも、団体信用生命保険に強制加入するので、残りのローンはそれで返済できます。

 

残った家族が、残ったローンを支払わず、家賃収入という毎月の安定収入と、売却も可能な資産が残ります。

 

普通の生命保険のような、加入年齢による制限や、年齢による支払い額の増加、保険会社の破綻による影響もありません。

 

しかも、生命保険の掛け金は、金利に含まれるので、さらに払う必要はありません。

 

当然、入居者の分だけ、毎月、安定収入が得られます。この収入には、インフレヘッジの効果があって、預金のように、インフレに影響されないのです。

 

いにしえの昭和の頃は、自動販売機のジュースは100円でしたね。ですが、今は120円です。この差20%が、不動産になると、大変大きな額になります。

 

このように、資本主義には避けられないインフレ下で、貨幣の価値が下落しますが、土地・建物など、実物資産価格は、ほとんど変わりません。

 

ゆえに、現金・金融資産などだけでなく、実物資産=不動産・貴金属・宝石などにも資産を分散し、損失を回避するのが、資産運用の基本中の基本です。

 

また、手放したとしても、売却益が得られます。

 

さらに、毎年の確定申告では、税制上のメリットもあります。ただ、資産価値上昇が、インフレ率を上回らない限り、いくら物件なり貴金属なりを持っていたとしても、インフレヘッジにはなりません。

 

例えば、持っている土地の地価の暴落が激しいと、財産は目減りしてしまうのです。

 

また、アパート等の入居者がないと、家賃収入も得られません。さらに、不動産を持っていると、減価償却という名目で、必要経費を計上でき、税金が安くなるのです。

 

必要経費とは、事業に要ったモノ。例えば、お店ですと、事務所経費、家賃、光熱費、通信費、広告宣伝費等があります。

 

これをすべて申告すれば、税金がいくらか免除されます。よく、経費で落とすと言いますね。自営業者などは、領収書を書いてもらえるものは、何でも強引に必要経費にしているとか．．．事務所経費が、ここに含まれる点を考えると、よくわかりますね。

 

価償却とは、事業の会計に関する購入費用の認識と計算の方法です。

 

かなりのロングスパンで使用される固定資産=お店の建物、の取得すなわち設備投資に必要だった経費を、その資産が使用できる期間にわたって、配分するとみなす手続きです。

 

各年度の費用として配分される、とどのつまり、毎年税金が安くなるのです。

第１講 「不動産投資とは?」

 不動産投資とは、不動産から利益を得るために、不動産を購入して、運営するやり方です。

 

この投資には2通りあって、購入した不動産を賃貸して、家賃が利益になるインカムゲイン、購入した不動産価値が、購入時の金額以上の価値に上昇するのを狙う、キャピタルゲインがあります。

 

買ったときより、不動産価値が高騰すれば、キャピタルゲインが、ごっそり入ってきます。

 

キャピタルゲインには、こうした土地、建物といった不動産だけでなく、貴金属や絵画、ゴルフ会員権、株式や債券などもあるのです。

 

株が暴落したとかは、耳慣れているかと思います。

 

また、金・プラチナ積み立てなどは、有名な子役が宣伝していましたね。

 

バブル崩壊直後くらいまで、不動産投資は、ミドルリスク、ミドルリターンで、まずまずのオススメありました。が、近年は、物件の劣化・地価の暴落・入居者の減少により、家賃収入の目減り、空室による家賃ゼロの事態も出てきています。

 

街中でも、空室ありの看板が、よく見られるでしょう?昨今の異常気象や地震・地滑りで、不動産自体が壊れてしまうリスクも、ありえます。

 

ただ、土地のみに注目するならば、資産価値がゼロにはならない、という極論もあります。

 

再開発は、相変わらず続いていて、例えば、いきなり地下鉄や道路が通る、なんて状況になれば、立ち退き料の収入がとんでもない額になります。

 

いにしえのバブルでは、キャピタルゲインを得るために、不動産を買うのが主でした。いわゆる、土地ころがしですね。で、そこへ、悪質な地上げ屋なども出没し、社会問題にもなりました。

 

バブル崩壊後は、インカムゲインの不動産投資がメインです。

 

建物なり、土地なりを、テナントや入居者に貸すものですね。いわゆる、昔からある大家さんです。

 

目下、低金利、インフレが続いているので、今が投資用不動産の買い時なんて、かまびすしく言われています。

 

ローンが家賃収入より安いから、差し引きで利益が得られるとか、言われています。同じ貸すのでも居住用と商業用があります。どちらかと言うと商業用物件は、ハイリスクハイリターンで、ビギナーには向かないとされています。

 

商業用物件は、街に活気があってテナント希望者が多ければ、超高利回りになります。

 

が、不景気のときの賃料下落が大きいのです。居住用物件でも、建物の劣化が激しければ、家賃を値下げせざるをえなくなり、利回りが悪くなるし、建物修繕の問題が出てきます。